Bouwen op Bali gaat zelden mis in het ontwerp. Het gaat mis in de uitvoering, en bijna altijd bij dezelfde partij: de aannemer. Op deze pagina leggen we uit welke valkuilen we in de praktijk tegenkomen en hoe we ze hebben afgedekt bij ons villaproject in Bingin, Uluwatu.
Een villapark op Bali staat of valt bij de mensen die het bouwen. Wij hebben het ontwerp bij een Italiaanse architect belegd, zodat de villa's niet de zoveelste kopie werden van wat er al staat: ronde vormen, veel daglicht en een indeling die de beperkte kavelruimte maximaal benut. Dat ontwerp is vertaald naar een bouwplan waarin elke vierkante meter meetelt voor het rendement.
Voor de uitvoering hebben we gewerkt met een aannemer met een aantoonbaar trackrecord, en daarnaast een externe supervisor ingehuurd. Die supervisor werkt niet voor de aannemer maar voor het project: hij controleert de kwaliteit van het werk, houdt de planning tegen het licht en meldt afwijkingen voordat ze duur worden. Dat is een extra kostenpost die zichzelf op Bali vrijwel altijd terugverdient.
De wellnessvoorzieningen – de sauna's, ice baths en jacuzzi's die het concept dragen – hebben we niet lokaal laten improviseren, maar laten uitvoeren door een Australisch gespecialiseerd bedrijf. Juist die installaties bepalen of gasten terugkomen, en juist daar zie je op Bali de meeste problemen ontstaan.
Wie op Bali bouwt zonder de juiste begeleiding, loopt tegen risico's aan die zich hier vaker voordoen dan in Nederland. Dit zijn de belangrijkste.
Het komt voor dat een aannemer vooruitbetaald wordt, het werk half afmaakt en naar een ander eiland vertrekt. Je verhaal halen is dan in de praktijk kansloos: de afstand, de taal en het rechtssysteem werken niet in je voordeel. Werk daarom alleen met partijen met een controleerbaar trackrecord en betaal in termijnen die gekoppeld zijn aan opgeleverd werk, nooit ver vooruit.
Te scherp inschrijven en halverwege bijbetaling eisen is een klassieker. Het project komt stil te liggen en je staat voor de keuze: betalen of opnieuw beginnen. Een realistische begroting vooraf – ook als die hoger uitvalt dan de goedkoopste offerte – en iemand die de voortgang toetst, houden dit beheersbaar.
Wat er bij oplevering goed uitziet, kan na één regenseizoen tegenvallen. Vocht, afwatering en constructiedetails zijn op Bali onvergeeflijk. Onafhankelijke kwaliteitscontrole tijdens de bouw is het enige moment waarop je dit nog kunt corrigeren; achteraf betaal je het dubbel.
Wellnessinstallaties, waterhuishouding en techniek vragen om specialisten. Wij hebben de wellnessvoorzieningen daarom door een Australisch bedrijf laten uitvoeren. Dat kost meer, maar een sauna of ice bath die niet werkt, kost je bezettingsgraad.
Als investeerder zit je duizenden kilometers verderop. Zonder iemand ter plaatse die namens jou kijkt, hoor je pas van een probleem als het al geld kost. Een externe supervisor is geen luxe maar een verzekering.
Kort gezegd: het verschil tussen een project dat oplevert wat is beloofd en een project dat vastloopt, zit zelden in het ontwerp en bijna altijd in de uitvoering en het toezicht daarop.
De villa's in Bingin zijn opgeleverd en in exploitatie. Op de projectpagina vind je alle foto's, de faciliteiten en de cijfers.